Опубликовано

ЭСКРОУ-СЧЕТА. О ком забота? Кто остаётся в выигрыше?

с 1 июля 2019 года российские Застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут храниться средства дольщиков. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Эскроу-счета — механизм, позволяющий размещать средства Дольщиков на специальном счете в банке, на котором денежные средства будут храниться до завершения строительства объекта в соответствии с договором долевого участия(ДДУ).

Для Застройщиков:⠀
— Деньги Застройщику предоставляет банк, который является держателем эскроу-счёта — НО, предоставляет уже в виде кредита, под %, в то время как деньги Дольщика доставались Застройщику бесплатно без %;
— Расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива — она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка — но все же, в новом порядке есть плюсы: проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами Дольщика от текущих продаж квартир; продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно; поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный; это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по ДДУ для крупных Застройщиков не должны представлять проблем.

Для Дольщиков:⠀
-Эскроу-счета выглядят очень привлекательно;
— Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры;
— Вопрос проверки надежности Застройщика отходит на 2ой план;
— И даже, если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика — то есть, если Застройщик нарушает условия ДДУ и/или становится банкротом, то Дольщик расторгает ДДУ, и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счёт.⠀
НО:
— Всё же, Дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных с эскроу-счетами, если он планирует покупку квартиры‼️
1. Деньги, размещенные на эскроу-счёте в соответствии с оплатой ДДУ, страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счёте, но не более 10 млн.руб.
— То есть, при покупке дорогой квартиры на сумму более 10 млн.руб., или при покупке нескольких квартир, Дольщик все равно несет определенный риск;
— Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн.руб.;
— Поэтому, здесь Дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика.
2. На деньги, размещенные на эскроу-счёте, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги Дольщика
— В случае принудительного списания средств с эскроу-счёта, Дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
3. Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через эскроу-счета, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед Дольщиками:
* Залог прав на земельный участок и на строительный объект;
* Страхование гражданской ответственности;
* Отчисления в компенсационный фонд.
— И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, Д не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции
* Например, за просрочку сдачи дома.
4. ЭС открывается для каждого зарегистрированного ДДУ – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счёта с каждым Дольщиком и Застройщиком
— При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на эскроу-счёт⠀
‼️Дольщик может забрать свои деньги назад с эскроу-счёта в одном из следующих случаев, если:
1. Закончился срок депонирования, денег Дольщика на эскроу-счёте, этот срок допускает превышение срока передачи квартиры Дольщику, но не более, чем на 6 месяцев;
2. ДДУ расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке;
3. Застройщик не в состоянии завершить проект — односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ;
4. Дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ — основания для этого перечислены в ФЗ-214.

Итак, кому же больше всех повезло в этой новой системе под названием эскроу-счета?
А теперь, барабанная дробь и прикол
Кто является главным бенефициаром-выгодоприобретателем от введения эскроу-счетов на первичном рынке недвижимости?
! Явно не Застройщики
! И даже не Дольщики, хотя для них риск вложений в строительство уменьшается
‼️А выгодней всего это дело для…правильно… банков
И действительно:
1. Ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки-имея с этого маржу;
2. Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на эскроу-счета;
3. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома-снова имея с них маржу.
* Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Принимая закон об эскроу-счетах власти рассчитывали, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
После всего вышеперечисленного у меня вопрос: они-власти, точно сделали верный расчёт в пользу дольщиков, или они снова прикрылись интересами дольщиков, и дали новую лазейку банкам?

Основные законы и статьи на тему долевого участия, эскроу-счетов и всего, что с этим связано:
1. ФЗ N214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — ст.9, ст.15.4, ст.15.5;
2. ФЗ N175 от 01.07.2018
«О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и отдельные законодательные акты РФ» — ст.8;
3. Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 — ст. 860.7;
4. ФЗ N177 от 23.12.2003 «О страховании вкладов в банках РФ» — ст.12.2.